中国首批公募REITs已经于6月21日正式上市交易。REITs这种在海外已经上市多年的金融工具引入中国，为潜在万亿元级的一类新资产类别拉开序幕，为盘活存量资产提供解决方案，也将有助于支持金融服务实体经济、为投资者提供更多元的资产配置选择。下面我们就来深入了解这种新型投资方式带给投资者的新机遇。
1.什么是REITs？
REITs（Real Estate Investment Trust）指“不动产投资信托基金”，公募REITs的本质，就是“基础设施资产的上市”，对于原资产持有者来说，是一种直接融资方式，将资产出售的同时，仍能一定程度上保留项目的运营管理职责（作为外部管理机构，协助公募基金管理人），并持有部分公募REITs份额；对于投资者来说，公募REITs是一种具有稳定现金分红的、风险收益介于股债之间的投资品种，同时也是除了买房外，能真正参与基础设施投资、享受我国基础设施资产增值红利的机会。
我国的基础设施公募REITs采用“公募基金+资产支持专项计划”的整体构架。首批公募REITs覆盖了基础设施的四大领域：收费公路、产业园区、垃圾污水处理、仓储物流。其中，仓储物流和产业园REITs买下的是相应项目的产权，收益来源包括物业的租金收入以及底层资产潜在的价值上升空间；而高速公路、市政环保等项目则是买下了对应项目的特许经营权，经营权类资产在收费期届满后需归还政府，资产价值到期归零，每年的资产价值以现金方式返还给投资者。
2.REITs的特点有哪些？
（1）股性和债性兼具。中国REITs的收益风险特征因产品而异，从项目性质上，特许经营权REITs分红相对更加稳定，或体现出更强债性，而产权REITs分红相对较低，资产增值潜力更强，或将体现出更强股性。
（2）发展前景广阔。①市场空间广阔：根据中金研究部匡算，符合REITs发行条件的各类基础设施资产合计约35万亿元。考虑未来或将扩容更多资产类别。②投资者配置空间巨大：中国居民正在进入金融资产配置加速的拐点，中国REITs相对稳定的分红率和资产增长，未来将得到以养老金、银行理财、FOF为代表的机构投资者的重视。
3.如何挑选REITs进行资产配置？
可以从发起人、底层资产和基金管理人三方面出发，判断公募REITs的投资价值。
首先，要选择实力强劲、知名度较高的发起人，从源头上保障项目质量和现金流的稳定。
其次，项目方面，可以优先选择具有区位优势、现金流稳定的资产，例如具有产业集聚效应的产业园区等；也可以进行实地考察、获取一手信息。投资者也要关注项目的可扩募资源是否丰富，公募REITs上市后，可以通过不断购入新的底层资产，增强基金的收益与想象空间。
最后，基金管理人方面，优先选择股东背景雄厚、集团联动优势显著的基金公司，这样可以全方位对底层资产进行管理和支持，更好的履行基金公司主动管理职责。
